A partir da Lei nº 15.265/2025, contribuintes poderão atualizar o valor de imóveis e veículos na Declaração de Imposto de Renda para o valor de mercado, pagando uma alíquota reduzida e, em muitos casos, bem inferior à tributação tradicional sobre ganho de capital. A norma também cria um regime de regularização de bens lícitos não declarados, com efeitos fiscais e até penais relevantes.(Planalto)

1. O que é o REARP?

A Lei nº 15.265/2025 institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP).(Planalto)

Esse regime tem duas grandes modalidades (art. 2º):

  1. Atualização de bens
    • Imóveis no Brasil e no exterior;
    • Veículos automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público.
  2. Regularização de bens e direitos lícitos não declarados
    • Contas bancárias, aplicações financeiras, participações societárias, criptoativos, imóveis, veículos etc. (art. 9º, §1º).

O objetivo declarado do legislador foi corrigir a defasagem entre o valor histórico de aquisição (que ficava “congelado” na declaração) e o valor de mercado, além de incentivar a conformidade fiscal oferecendo uma janela de regularização.(Portal da Câmara dos Deputados)

2. Atualização de imóveis e veículos por pessoas físicas (alíquota de 4%)

2.1. Quem pode usar

O art. 3º da Lei permite que pessoas físicas residentes no Brasil atualizem:

  • Imóveis (no Brasil ou no exterior);
  • Veículos, embarcações e aeronaves sujeitos a registro público;

desde que:

  • Tenham sido adquiridos com recursos lícitos até 31/12/2024;
  • Já constem declarados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF.(Planalto)

Também podem optar:

  • Promitentes compradores ou detentores de direitos sobre o imóvel (ainda sem registro);
  • Inventariantes, em relação aos bens do espólio;
  • Proprietários de veículos sujeitos a registro (art. 3º, §1º).

2.2. Como funciona a tributação

O contribuinte informa o valor de mercado do bem na data da opção (art. 3º, §2º).

A diferença entre:

valor de mercado – custo de aquisição (valor hoje declarado)

é tratada como acréscimo patrimonial e tributada pelo Imposto de Renda à alíquota definitiva de 4% (art. 3º, §3º). Não há qualquer redutor sobre base de cálculo ou alíquota (art. 3º, §4º).(Planalto)

Comparativo rápido
Na regra geral, o ganho de capital na venda de imóvel é tributado entre 15% e 22,5%, conforme o valor do ganho. Pelo REARP, essa valorização acumulada até 31/12/2024 é tributada de forma antecipada a 4%, com caráter definitivo.

2.3. Novo “custo” para futuras operações

Um ponto relevante: para efeitos de ganho de capital futuro, o art. 3º, §5º determina que a data de aquisição passa a ser a data de opção e o valor atualizado passa a ser o novo custo de aquisição.

Na prática:

  • Você “zera” o ganho de capital antigo, pagando 4% sobre a diferença;
  • Em uma venda futura, o imposto incidirá apenas sobre o ganho que ocorrer após essa atualização.

2.4. Exemplo simplificado

Imagine um imóvel:

  • Custo declarado hoje: R$ 300.000
  • Valor de mercado em 2025: R$ 800.000

Sem REARP

  • Ganho de capital na venda: R$ 800.000 – R$ 300.000 = R$ 500.000
  • IR (alíquota mínima de 15%): R$ 75.000

Com REARP (atualização agora)

  • Diferença para atualizar: R$ 800.000 – R$ 300.000 = R$ 500.000
  • IR pelo REARP (4%): R$ 20.000

Se você vender o imóvel futuramente por R$ 800.000, não haverá novo IR sobre essa diferença já tributada. Se vender por R$ 900.000, o ganho de capital será calculado sobre os R$ 100.000 que excederem o valor atualizado.

Claro: cada caso exige simulação detalhada (inclusive com alíquotas progressivas, possíveis isenções e custos de aquisição adicionais).

2.5. Carência para venda (5 anos para imóveis, 2 anos para veículos)

O art. 7º traz um cuidado importante: se o bem atualizado for vendido antes de:

  • 5 anos (imóvel); ou
  • 2 anos (bem móvel registrado – carro, barco, aeronave),

os efeitos do REARP são desconsiderados – salvo em transmissão causa mortis ou partilha na dissolução de união estável/casamento.(ABECIP)

Isso significa:

  • A Receita recalculará o ganho de capital pelas regras normais;
  • O que você já pagou pelo REARP será apenas abatido do imposto devido, com atualização pela Selic (art. 7º).

Portanto, a atualização faz mais sentido para quem pretende manter o bem pelo prazo mínimo ou utilizá-lo em planejamento sucessório, e não para quem já está com venda engatilhada.

3. Atualização para pessoas jurídicas (IRPJ 4,8% + CSLL 3,2%)

O art. 4º permite que pessoas jurídicas atualizem para valor de mercado:

  • Imóveis;
  • Veículos e demais bens sujeitos a registro público

que estejam no ativo permanente do balanço em 31/12/2024.(Planalto)

Sobre a diferença entre valor contábil e valor de mercado, incidem:

  • IRPJ: 4,8%;
  • CSLL: 3,2%.

Total: 8% sobre a diferença, também com caráter definitivo.

⚠️ Importante: o parágrafo único do art. 4º veda que essa reavaliação seja usada como base para depreciação fiscal. Ou seja, a atualização não gera benefício adicional via despesa dedutível.

Para empresas, a decisão envolve:

  • Impacto em índices e covenants (bancos, debêntures, acordo de acionistas);
  • Efeitos sobre planejamento sucessório, reorganizações societárias e operações de M&A;
  • Necessidade de laudo de avaliação de mercado consistente.

4. Regularização de bens e direitos não declarados (alíquota efetiva de 30%)

Além da atualização, o REARP cria um programa de regularização de bens e direitos de origem lícita que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissões relevantes (art. 9º).

Abrange, por exemplo (art. 9º, §1º):

  • Contas bancárias, aplicações, fundos, seguros, previdência privada;
  • Empréstimos concedidos a pessoas físicas ou jurídicas;
  • Participações societárias, quotas, ações, empresas no Brasil e exterior;
  • Criptoativos e demais ativos virtuais;(Portal Contabeis)
  • Imóveis e veículos não declarados.

4.1. Tributação

A regularização considera o conjunto de ativos como acréscimo patrimonial em 31/12/2024, sujeito a:

  • IR à alíquota de 15% (ganho de capital presumido – art. 9º, §12);
  • Multa de 100% sobre o valor do imposto (art. 11).

Na prática, a carga efetiva é de 30% sobre o valor regularizado.

4.2. Efeitos fiscais e penais

Ao aderir, pagando imposto + multa, o contribuinte obtém (art. 9º, §13 e art. 13):

  • Remissão de créditos tributários relacionados àqueles bens, até fatos geradores de 31/12/2024;
  • Extinção da punibilidade de crimes contra a ordem tributária relacionados aos bens regularizados, desde que o pagamento ocorra antes de sentença penal condenatória transitada em julgado.(Planalto)

É um ponto sensível: envolve aspectos tributários, penais e cambiais. A decisão de aderir deve ser cuidadosamente analisada, especialmente em casos com valores elevados ou estruturas no exterior.

5. Prazos, forma de adesão e pagamento

5.1. Prazo de adesão

A lei estabelece que a adesão ao REARP (para atualização e/ou regularização) deverá ocorrer em até 90 dias contados da publicação da lei (art. 10).(Planalto)

Como a publicação ocorreu em 21/11/2025, o prazo legal projetado vai até meados de fevereiro de 2026, dependendo da forma como a Receita Federal disciplinar o início efetivo da contagem e os procedimentos.

A Receita Federal ainda deve regulamentar:

  • Modelo de declaração específica;
  • Forma de informar bens, valores e laudos (arts. 5º e 9º, §7º e §8º);
  • Procedimentos para migração de contribuintes que já haviam optado pelo regime anterior de atualização da Lei nº 14.973/2024 (art. 8º).

5.2. Pagamento e parcelamento

O art. 10 permite o pagamento:

  • Em quota única; ou
  • Em até 36 parcelas mensais e sucessivas, com:
    • Quota mínima de R$ 1.000,00;
    • Imposto total inferior a R$ 2.000,00 deve ser pago à vista;
    • Juros pela Selic sobre as parcelas posteriores à primeira.

O art. 12 deixa claro que essa tributação é definitiva, sem direito a restituição de valores pagos.

5.3. Documentos e guarda de provas

O contribuinte deverá manter, por pelo menos 5 anos após a alienação do bem, os documentos que embasaram a atualização ou regularização, para apresentação à Receita se solicitado (art. 16).

No caso da regularização, a lei exige comprovação:

  • Da origem lícita dos valores;
  • Do valor de mercado dos ativos, especialmente para imóveis, veículos, criptoativos e intangíveis (art. 9º, §§10 e 11).

6. Em que situações o REARP pode ser interessante?

Cada caso precisa ser estudado, mas, em linhas gerais, o REARP tende a ser mais interessante para:

6.1. Pessoas físicas

  • Proprietários de imóveis muito antigos, cuja declaração está há anos com valor de aquisição muito baixo;
  • Famílias em planejamento sucessório, que desejam organizar o patrimônio com valores mais próximos da realidade de mercado;
  • Contribuintes que pretendem manter o imóvel por prazo superior a 5 anos, ou o veículo por mais de 2 anos, reduzindo a tributação futura sobre ganho de capital;(Legislação em Mercados)
  • Quem precisa comprovar patrimônio para fins de crédito imobiliário ou empresarial, evitando distorções entre o que consta na declaração e o valor efetivo do bem.(Senado Federal)

6.2. Pessoas jurídicas

  • Empresas com imobilizado fortemente defasado, cujo valor contábil está muito abaixo da realidade de mercado;
  • Sociedades que planejam operações societárias (cisão, fusão, incorporação), venda de participações ou reorganizações em que a valorização patrimonial tem impacto direto;
  • Grupos que desejam alinhar contabilidade, avaliação de garantias e planejamento tributário de longo prazo.

6.3. Quando pode não fazer sentido

O REARP pode ser pouco vantajoso, por exemplo, quando:

  • A valorização do bem é pequena;
  • Há intenção de vender o bem em curto prazo, especialmente antes dos prazos de 5 ou 2 anos;
  • O contribuinte se enquadra em hipóteses de isenção de ganho de capital (como a venda de único imóvel residencial até determinado limite, observadas as demais regras vigentes);
  • O custo da avaliação e da operação supera o benefício tributário.

7. Cuidados essenciais antes de optar

Antes de aderir, vale observar:

  • Caráter irretratável: uma vez feita a opção, com pagamento, não há como “voltar atrás” para recuperar o imposto pago;
  • Risco de autuação se os valores não refletirem adequadamente o valor de mercado, especialmente na regularização;
  • Necessidade de coerência com outras obrigações (contabilidade, balanços, contratos de financiamento, escriturações anteriores);
  • Impactos em imposto de transmissão, ITBI, ITCMD e outras operações, dependendo da estratégia patrimonial e sucessória;
  • Nos casos de regularização, a análise conjunta dos efeitos tributários, penais e cambiais.

8. Reflita sobre sua situação

A decisão de aderir ou não ao REARP exige:

  • Simulações comparando a tributação com e sem o regime;
  • Avaliação de prazos de manutenção dos bens (5 e 2 anos);
  • Verificação de efeitos colaterais em outras esferas (sucessória, societária, bancária);
  • No caso de regularização, exame cuidadoso de origem dos recursos e dos reflexos penais.

Se você possui imóveis, veículos ou outros bens com valores muito defasados na declaração de Imposto de Renda, ou se tem ativos lícitos ainda não declarados, é recomendável buscar orientação técnica com um profissional de sua confiança para avaliar se o REARP pode ser uma estratégia adequada de organização patrimonial e de prevenção de contingências fiscais futuras.

 

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